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Valor venal do imóvel deve ser base de cálculo para cobrança de ITBI, diz juiz

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O cálculo da base para a cobrança do Imposto Sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) deve ser o valor venal do imóvel, ficando vedada a estipulação, por parte do Estado, de qualquer quantia utilizada como referência sem a participação do sujeito passivo — no caso, o proprietário.

Com essa fundamentação, o juiz Jerry Adriane Teixeira, do 2º Juizado Especial da Fazenda Pública do Distrito Federal, condenou o governo do DF a ressarcir em R$ 15.281,02 uma empresa que adquiriu 32 lotes, cada um com valor de R$ 165.303. Apesar desse valor venal de compra, o DF atribuiu à base de cálculo do ITBI números distintos para cada um dos lotes, que variam entre R$ 166 mil e R$ 263 mil.

“Ocorre que, em caso de discordância do valor da venda declarada pelo contribuinte, deve a administração instaurar processo administrativo com fim de arbitrar o valor devido, nos termos do que determina o artigo 148 do CTN”, escreveu o juiz.

“O Superior Tribunal de Justiça estabeleceu entendimento de que a administração pública não pode definir unilateralmente a base de cálculo do ITBI com respaldo em um valor de referência estabelecido sem a participação do sujeito passivo.”

O magistrado ainda argumentou que, segundo a jurisprudência do STJ, “o valor da transação é o correto para indicar a incidência do referido imposto, conforme declarado pelo próprio contribuinte, ficando reservado ao Fisco, caso assim entenda, o direito de questionar o valor informado”.

A empresa que será ressarcida foi representada pela advogada Ana Carolina Osório, especialista em Direito Imobiliário e membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB-DF. 

“A exigência de ITBI sobre valor diverso daquele declarado pelas partes em contrato representa manobra usada pelo DF e municípios para aumentar ilegalmente a arrecadação. Felizmente o Poder Judiciário tem reconhecido a ilegalidade e assegurado aos contribuintes o ressarcimento do valor pago em excesso”, diz a advogada sobre a decisão. 

Clique aqui para ler a decisão
Processo 0713133-48.2023.8.07.006

Revista Consultor Jurídico, 28 de junho de 2023, 20h34

Justiça do DF anula cobranças de ITBI não baseadas nos valores das transações

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A administração pública afronta o Código Tributário Nacional quando determina o lançamento do imposto sobre a transmissão de bens imóveis (ITBI) com referência em outros valores que não o da transação.

Assim, a Justiça do Distrito Federal condenou o governo distrital, em dois casos, a restituir a diferença entre o valor de ITBI pago pelos autores e o valor calculado com base na compra dos imóveis.

O advogado Alexandre Matias, especialista em Direito Civil e sócio da Advocacia Maciel, que representou os autores das ações, explica que o ITBI foi cobrado com base em uma tabela elaborada unilateralmente pelo próprio governo do DF, sem levar em conta o valor do negócio.

Decisão colegiada
Em um dos casos, o valor a ser pago com base na compra do imóvel era de R$ 43,6 mil, mas o Fisco distrital cobrou quase R$ 64 mil de ITBI. Em dezembro do último ano, o 2º Juizado Especial da Fazenda Pública do DF determinou a restituição de cerca de R$ 20,3 mil aos autores. O juiz Jerry Adriane Teixeira explicou que, de acordo com o CTN, a base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos.

Em março do último ano, a 1ª Seção do Superior Tribunal de Justiça decidiu, em julgamento de recursos repetitivos, que a administração pública não pode definir unilateralmente a base de cálculo do ITBI. Na ocasião, os ministros definiram que o valor correto é o da transação, conforme declarado pelo próprio contribuinte. Teixeira constatou desrespeito a tal tese.

Em recurso, o governo do DF alegou que o valor do imóvel adquirido pelos autores foi muito abaixo do valor de mercado. Por isso, argumentou que a base de cálculo do ITBI deveria ser o valor do imóvel em condições normais.

Na última sexta-feira (26/5), a 2ª Turma Recursal dos Juizados Especiais do DF manteve a sentença. O colegiado observou que não houve processo administrativo fiscal esclarecendo os critérios usados para justificar o aumento do valor da base de cálculo.

A juíza Giselle Rocha Raposo, relatora do caso, verificou que foram feitas apenas pesquisas em imóveis semelhantes para demonstrar que são anunciados por valores superiores ao preço do imóvel adquirido.

O imóvel em questão foi arrematado em leilão. A magistrada destacou que, nessa forma de venda, é comum a aquisição por preços atrativos e abaixo do padrão.

Processo distinto
No outro caso, envolvendo um imóvel arrematado em hasta pública, o cálculo de ITBI com base na transação era de quase R$ 132 mil, mas o Governo do DF adotou sua própria tabela e cobrou aproximadamente R$ 217,9 mil.

No último mês de abril, a 7ª Vara da Fazenda Pública do DF reconheceu a validade do cálculo feito pelo autor e condenou o governo distrital a restituir o valor referente a seis parcelas que já haviam sido pagas, no valor de cerca de R$ 44,7 mil.

O juiz Paulo Afonso Cavichioli Carmona também levou em conta o entendimento do STJ. Ainda destacou que “o valor declarado pelo contribuinte goza de presunção de compatibilidade com o valor de mercado”.

Tal presunção, segundo ele, só pode ser afastada a partir da instauração de um processo administrativo, “no qual seja possível verificar os critérios utilizados pela administração para chegar a montante diverso daquele declarado pelo contribuinte”. Os documentos apresentados aos autos não revelavam como o Governo do DF chegou ao valor de avaliação do imóvel.

Clique aqui para ler o acórdão
Processo 0714347-05.2022.8.07.0018

Clique aqui para ler a decisão
Processo 0717852-04.2022.8.07.0018

Revista Consultor Jurídico, 1 de junho de 2023, 21h59

Cariocas terão desconto para o pagamento de débitos inscritos na dívida ativa

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O programa Carioca em Dia está sendo lançado pela Prefeitura do Rio para dar descontos no pagamento de débitos tributários e não tributários inscritos em dívida ativa e com origem de cobrança até 31 de dezembro de 2022. Os cidadãos poderão utilizar o benefício a partir de segunda-feira (15/05), quando será publicado o edital com o detalhamento das regras para adesão.

O decreto que cria o programa está publicado nesta edição. O abatimento pode chegar a 100% das multas e dos acréscimos moratórios, e os interessados terão até 11 de agosto para emitir as guias à vista ou requerer o parcelamento de contas relacionadas a IPTU, ISS, ITBI, taxas e multas de posturas, entre outras.

Os débitos tributários referem-se a impostos, e os não tributários dizem respeito a multas ambientais e do Procon Carioca, por exemplo. Os percentuais de descontos oferecidos variam de acordo com o tipo de pagamento escolhido pelo contribuinte. Quem regularizar a dívida à vista vai garantir abatimento de 100% nas multas e nos acréscimos moratórios e pagar apenas o equivalente ao montante original corrigido pela inflação, acrescido de despesas processuais. O parcelamento em até seis vezes consecutivas permitirá redução de 80%.

O programa oferece ainda abatimentos de 60%, 50%, 40%, 25% e 10%, a quem dividir em 12, 18, 24, 48 e 60 parcelas consecutivas, respectivamente.

É fundamental que o contribuinte cumpra as regras para não perder o benefício. Além de permitir a regularização de débitos com descontos, o Carioca em Dia dá ao cidadão a chance de evitar, por exemplo, bloqueio online de contas bancárias e leilões de bens. A dívida ativa pode ser consultada no site carioca.rio

Fonte: Notícias da Prefeitura do Rio de Janeiro

TJDFT declara a inconstitucionalidade parcial de normativos distritais que determinam a incidência do ITBI sobre operações de integralização de capital realizadas por empresas que exerçam atividade preponderantemente imobiliária

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O Conselho Especial, por unanimidade, entendeu pela inconstitucionalidade parcial do art. 3º, § 1º, da Lei distrital nº 3.830/2006, e do art. 2º, § 1º, do Decreto distrital nº 25.576/2006, na parte em que determinam que a imunidade do ITBI sobre operações de integralização de capital com bens imóveis estaria condicionada à comprovação de que a pessoa jurídica adquirente não exerce atividade preponderantemente imobiliária. Isso porque, segundo os Desembargadores, a primeira parte do art. 156, § 2º, I, da CF/1988 dispõe que, nas hipóteses de transmissão de bens ou direitos ao patrimônio da pessoa jurídica, a imunidade do ITBI é incondicionada, de forma que apenas nos casos de transmissão de bens ou direitos decorrentes de operações de fusão, incorporação, cisão ou extinção é que a fruição da imunidade do imposto estará condicionada à comprovação de que a pessoa jurídica adquirente não exerce, como preponderante, a atividade de compra e venda de bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil. Nesse sentido, os Desembargadores afirmaram que a interpretação do art. 37 do CTN deve se amoldar ao texto constitucional e à compreensão do STF no julgamento do RE 796.376/SC (RG) – Tema 796, haja vista que, embora o CTN tenha sido recepcionado pela Constituição Federal, suas disposições devem ser interpretadas conforme a nova ordem constitucional, consignando que não há condicionais que limitem a fruição da imunidade nas hipóteses de integralização de capital social com bens imóveis.

Fonte: Sacha Calmon – Misabel Derzi Consultores & Advogados

STJ afirma que incide ITBI na integralização de imóveis por fundo imobiliário

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28 de fevereiro de 2023 | AREsp. 1.492.971/SP | 1ª Turma do STJ

A Turma, por unanimidade, reconheceu a legalidade da cobrança de ITBI nas operações de integralização de imóveis por fundos imobiliários quando há transferência da propriedade mediante emissão de cotas em favor do alienante. Segundo os Ministros, realizada a entrega do bem ao fundo imobiliário, com o correspondente recebimento das cotas pelos alienantes, há transferência onerosa de propriedade, de forma o alienante deixa de possuir os atributos da propriedade, os quais passam a ser exercidos pela administradora do fundo. Assim, como os cotistas não podem exercer direito real sobre o imóvel, há ocorrência do aspecto material da incidência do ITBI.

Fonte: Sacha Calmon – Misabel Derzi Consultores e Advogados

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