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Repetitivo define que IPTU é obrigação do devedor fiduciante até o banco ser imitido na posse do imóvel

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A Primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ), sob o rito dos recursos repetitivos (Tema 1.158), fixou a tese de que “o credor fiduciário, antes da consolidação da propriedade e da imissão na posse do imóvel objeto da alienação fiduciária, não pode ser considerado sujeito passivo do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), uma vez que não se enquadra em nenhuma das hipóteses previstas no artigo 34 do Código Tributário Nacional (CTN)“.

Com a definição da tese jurídica, podem voltar a tramitar os processos individuais ou coletivos que discutem a mesma matéria e estavam suspensos na segunda instância ou no próprio STJ. O entendimento definido pela Primeira Seção deverá ser observado pelos tribunais de todo o país na análise de casos semelhantes. 

O processo julgado teve origem em execução fiscal proposta pelo município de São Paulo contra um banco, com o objetivo de cobrar o IPTU incidente sobre imóvel que estava em alienação fiduciária. O tribunal estadual reconheceu a ilegitimidade passiva da instituição financeira.

No recurso ao STJ, o município sustentou que a alienação fiduciária implica a efetiva transferência da propriedade para o credor e, se o banco optou por uma modalidade que acarreta a transferência de domínio do bem, deveria se sujeitar ao pagamento das respectivas obrigações.

Instituição financeira não tem intenção de ser dona do imóvel

O relator do recurso repetitivo, ministro Teodoro Silva Santos, ressaltou que, no contrato de alienação fiduciária, o credor detém apenas a propriedade resolúvel, indireta, do bem, para garantir o pagamento do financiamento, sem que haja o propósito de ser efetivamente o dono. 

O ministro lembrou que, segundo a jurisprudência do STJ, a posse do bem deve ser acompanhada da intenção de ser o seu dono (animus domini). Assim, os sujeitos elencados no artigo 34 do CTN são considerados contribuintes do IPTU por terem relação direta e pessoal com o imóvel, ao contrário daquele que apenas detém a posse precária, como é o caso do credor fiduciário.

De acordo com o relator, o artigo 1.367 do Código Civil (CC) estabelece que a propriedade fiduciária não se equipara à propriedade plena. “Em virtude do seu caráter resolúvel (artigo 1.359 do CC), a propriedade do bem adquirido pelo devedor fiduciante é transferida ao credor fiduciário sob condição resolutiva”, completou.

Lei impõe ao devedor a obrigação de pagar o imposto

Teodoro Silva Santos afirmou que o devedor fiduciante é quem deve responder pelo pagamento de encargos que recaiam sobre o imóvel, nos termos do artigo 27, parágrafo 8º, da Lei 9.514/1997. Conforme enfatizou, essa responsabilidade continua até o momento em que o credor fiduciário for imitido na posse, quando o banco recebe a posse do imóvel por falta de pagamento. 

Em 2023 – acrescentou o ministro –, a nova redação do artigo 23, parágrafo 2º, da Lei 9.514/1997 impôs expressamente ao devedor fiduciante a obrigação de arcar com o IPTU incidente sobre o bem.

“O credor fiduciário não pode ser considerado como contribuinte, uma vez que não ostenta a condição de proprietário, de detentor do domínio útil nem de possuidor com ânimo de dono, tampouco como responsável tributário”, concluiu. 

Leia o acórdão no REsp 1.949.182.

Fonte: Notícias do STJ

Mantida nulidade de cobrança de IPTU de imóvel em área rural

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Ausentes requisitos previstos na legislação.  

A 18ª Câmara de Direito Público do Tribunal de Justiça de São Paulo manteve decisão do Setor de Execuções Fiscais de Amparo, que declarou a nulidade da cobrança do Imposto Predial e Territorial Urbano de morador de área rural do município.  

Em seu voto, a relatora do recurso, Beatriz Braga, apontou que a legislação brasileira impede a cobrança concomitante do IPTU e do Imposto Territorial Rural (ITR) sobre o mesmo imóvel, devendo prevalecer o critério da destinação, ou seja, “os imóveis utilizados na exploração de atividades rurais estão sujeitos à incidência do ITR, independentemente de sua localização”.  

Para a magistrada, para que seja juridicamente viável a cobrança do IPTU em relação a um imóvel localizado em área rural, é indispensável a existência de pelo menos dois dos melhoramentos previstos no art. 32, §1º, do Código Tributário Nacional (CTN): meio-fio ou calçamento, com canalização de águas pluviais; abastecimento de água; sistema de esgotos sanitários; rede de iluminação pública, com ou sem posteamento para distribuição domiciliar; escola primária ou posto de saúde a uma distância máxima de três quilômetros do imóvel considerado.  

“No caso, há controvérsia entre as partes quanto à distância entre a escola pública mais próxima e a propriedade do embargante. Além disso, o embargado reconheceu a ausência de iluminação pública na área e não apresentou evidências de outros melhoramentos. Dessa forma, conclui-se que não estão presentes os melhoramentos mínimos necessários para fundamentar a cobrança do IPTU. Ressalte-se que a simples disponibilização de energia elétrica não equivale à iluminação efetiva das vias públicas, como exigido de forma objetiva no CTN”, destacou. 

Completaram o julgamento os desembargadores Henrique Harris Júnior e Ricardo Chimenti. A decisão foi unânime. 

Processo nº 1002910-82.2021.8.26.0022

Comunicação Social TJSP

imprensatj@tjsp.jus.br

STF valida benefício fiscal bilionário do Corinthians

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Decisão é do ministro Edson Fachin, que negou um recurso do Ministério Público do Estado de São Paulo em ação de improbidade administrativa

O ministro Edson Fachin, do Supremo Tribunal Federal (STF), negou um recurso do Ministério Público do Estado de São Paulo (MPSP) na ação de improbidade administrativa em que questionava a legalidade de benefício fiscal bilionário usado para a construção da arena do Corinthians para a sede da abertura da Copa do Mundo de 2014. O órgão pedia a inconstitucionalidade do incentivo cedido ao clube pelo ex-prefeito Gilberto Kassab (PSD), mas todas as decisões foram contrárias. 

No STF, o MPSP tentava uma última cartada, pedindo a inconstitucionalidade da Lei municipal de São Paulo nº 15.413/2011. Alegou que a legislação teria como objetivo “conceder incentivos fiscais direcionados”, o que violaria os princípios da impessoalidade e moralidade administrativa. Defendeu ainda que a renúncia fiscal da prefeitura violaria o artigo 14 da Lei de Responsabilidade Fiscal (Lei nº 101/2000) e que deveria ter sido feita uma licitação.

A sentença, de outubro de 2015, e o acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP), de abril de 2018, afastaram as alegações do MPSP. A decisão de Fachin recusa novamente os argumentos do órgão e ela transitou em julgado no dia 28 de novembro, de modo que não cabe mais recurso. Também estão no polo passivo da ação a Odebrecht, hoje OEC, que fez a construção do equipamento, assim como o Corinthians e fundos que emitiam certificados para a tomada de crédito do benefício fiscal. 

O ministro manteve acórdão do TJSP que entendeu que o Projeto de Lei n° 288/2011, que originou a legislação do benefício fiscal, não apresentou qualquer vício, apesar de ter tramitado em regime de urgência. Isso porque foram realizadas audiências públicas, teve parecer favorável de várias comissões, como a Comissão de Constituição e Justiça e Legislação Participativa da Câmara Municipal de São Paulo. O valor, na época, era de R$ 1,7 bilhão.

Os desembargadores também consideraram estudos sobre a viabilidade econômica do empreendimento “com a consequente geração de empregos diretos e indiretos, indicando resultados favoráveis ao desenvolvimento da região leste da cidade de São Paulo”. Ainda, que o município tem competência tributária para conceder benefícios fiscais e que essa é uma “decisão política”. Eles dispensaram a necessidade de processo licitatório porque tratava-se de obra privada custeada pelo Corinthians – que entrou recentemente em um Regime Centralizado de Execuções (RCE), procedimento equiparado ao de recuperação judicial. 

A rejeição ao recurso do MPSP no STF ocorreu por questões processuais. Para Fachin, a fundamentação do órgão foi limitada e não enfrentou todos os argumentos do acórdão estadual, o que atrai a Súmula 283 do STF: “É inadmissível o recurso extraordinário, quando a decisão recorrida assenta em mais de um fundamento suficiente e o recurso não abrange todos eles”.

Fachin também entendeu que eventual exame sobre a constitucionalidade da Lei municipal nº 15.413/11, “demandaria o reexame do conjunto fático-probatório, fazendo incidir na espécie o enunciado da Súmula 279 do STF”. No STJ, o recurso não foi analisado porque os ministros entenderam ser matéria constitucional. 

A tributarista Daniella Zagari, sócia do Machado Meyer Advogados, que representou o Corinthians e fundos no caso, defende que o incentivo fiscal foi legítimo, por terem sido cumpridas todas as contrapartidas – que são mais rigorosas para um estádio de abertura, por regras da Fifa. Nesse caso, o requisito era terminar a construção do estádio na Zona Leste a fim desenvolver a região. 

Ela reforça que já existia uma lei de incentivo fiscal que, por meio da emissão de certificados de incentivo ao desenvolvimento (CIDs), dava isenção de tributos como ISS e IPTU. “A lei foi aprimorada para que o CID também pudesse ser usado com essa finalidade na construção do estádio, mas o MPSP achou que ela era inconstitucional”, afirma Daniela. “Mas não violava a lei de responsabilidade fiscal porque não teve nada de novo e demonstramos que houve de fato um incremento social no entorno, com a valorização do comércio e geração de empregos diretos e indiretos”, completa. 

Na visão de Daniela, a decisão de Fachin é emblemática pois valida os incentivos fiscais cedidos pelo poder público. “O município pode criar os benefícios fiscais com contrapartidas e ônus e ter uma finalidade extrafiscal, que, nesse caso, seria fazer os incrementos e melhorias em uma região menos favorecida e tentar diminuir as desigualdades da Zona Leste de São Paulo”, diz. 

Para a advogada Tamires de Vasconcelos Ferreira, da Innocenti Advogados Associados, as decisões levaram em conta as provas produzidas, como os pareceres favoráveis pelas comissões da Câmara Municipal e estudos de viabilidade econômica. “A própria construção do estádio e as benfeitorias serão retornados ao município”, afirma Tamires, lembrando que foi dado prazo de 30 dias para outros clubes pudessem concorrer. “A decisão de Fachin foi coerente e ao encontro da solução dada pelo Tribunal de São Paulo.”

O advogado Igor Sant’Anna Tamasauskas, do escritório Bottini & Tamasauskas Advogados, que representou Kassab na ação, disse que desde o primeiro grau se conseguiu demonstrar não houve irregularidades na cessão do benefício. “Argumentamos que o benefício já existia para promover o desenvolvimento da Zona Leste do município e o estádio se enquadrou nesse perfil”, diz. 

Procurado pelo Valor, o MPSP, em nota, afirma que deixou de recorrer da decisão “porque a tese apresentada pelo então promotor Marcelo Milani foi vencida em todas as instâncias do Poder Judiciário, não havendo chances de êxito para um novo recurso”. A OEC, antiga Odebrecht, não quis comentar o assunto.

Fonte: Valor Econômico, 05/12/2024

Tribunal impede cobrança em dobro de IPTU em incorporações imobiliárias

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Decisões do TJSP determinam a restituição ou compensação de valores exigidos por São Paulo

Decisões recentes do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) derrubaram cobranças milionárias de IPTU de incorporadoras imobiliárias e da Caixa de Previdência dos Funcionários do Banco do Brasil (Previ). Os acórdãos impedem a Prefeitura de São Paulo de exigir o tributo em dobro – primeiro dos terrenos adquiridos e, depois, quando a obra é finalizada, da área total, de forma retroativa e com correção monetária.

Há também situação inversa, como o relativo à Previ, que seria a maior restituição do imposto em curso no executivo municipal, segundo informou um procurador do município no julgamento. Nesse caso, a decisão do TJSP obriga a devolução de R$ 43 milhões de IPTU.

O fundo de pensão comprou um imóvel, em 2011, o Centro Empresarial Berrini, no bairro do Brooklin, em São Paulo, e depois pediu a individualização dele em 33 imóveis. Entre os anos de 2013 e 2018, o IPTU foi cobrado e pago sobre uma única matrícula, chamada de SQL. Porém, após a Previ ter feito o pedido de desdobro da inscrição, a prefeitura fez o lançamento do imposto sobre os imóveis individuais dos mesmos cinco anos, como se nada tivesse sido pago antes.

A Secretaria Municipal da Fazenda alega que caberia revisão dos lançamentos tributários no prazo decadencial de cinco anos e que as empresas não informaram as mudanças das estruturas prediais na via adequada, indicando ainda que é desvinculada da Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento.

Segundo advogados, são recorrentes os erros da prefeitura neste tema. As decisões se unem a uma recente jurisprudência em favor dos contribuintes, evitando desembolso de caixa adicional pelas incorporadoras e aumento do preço do condomínio. Determinam ou a anulação da cobrança ou a restituição ou compensação de valores exigidos de forma indevida.Prefeitura de São Paulo tem dificultado a compensação” — Juliana C. P. Franco

A Previ diz que a devolução dos valores foi indeferida na esfera administrativa, pois a Fazenda municipal teria vinculado a restituição ao trânsito em julgado da ação anulatória. E que “a recusa à restituição configura enriquecimento ilícito, cobrança em duplicidade do tributo, confisco, além de afronta ao princípio da legalidade e à vedação de comportamento contraditório”.O relator do caso da Previ, o desembargador João Alberto Pezarini, da 14ª Câmara de Direito Público do TJSP, entendeu que inexiste vinculação entre as demandas. “Ao condicionar o levantamento ao trânsito em julgado da ação anulatória, não observou o município a proibição de comportamento contraditório das partes, o que afronta a segurança jurídica e os princípios da legalidade, boa-fé do contribuinte e do dever geral de lealdade e confiança recíproca entre as partes” (processo nº 1072779-68.2023.8.26.0053).

Em outras duas ações, a cobrança duplicada e retroativa ocorreu quando terrenos diversos foram unificados com a finalização da obra. O valor do IPTU, com o prédio finalizado e construído, é cerca de 50% maior.

Em um deles, o relator, Botto Muscari, da 18ª Câmara de Direito Público, reverteu sentença desfavorável à Capital Administradora de Bens. Nos autos, a incorporadora alega violação aos artigos 142, 146 e 149 do Código Tributário Nacional (CTN) e que a prefeitura não permitiu a compensação tributária, prevista no artigo 5º Lei nº 17.092/2019.

Na decisão, Muscari lembra que a revisão das cobranças tributárias só pode ocorrer quando há “ situação fática até então desconhecida”, como prevê o CTN e decidiu o Superior Tribunal de Justiça (STJ) em repetitivo (REsp 1130545). E que não era este o caso, pois a própria gestão municipal expediu alvará permitindo a construção de nova edificação.

“Não é razoável fazer restituição de cifra já recolhida aos cofres públicos, cancelar lançamentos prístinos e constituir novamente o crédito com valor integral do tributo, inclusive com atualização monetária, como se o imposto jamais fora quitado”, afirma o relator (processo nº 1052877-32.2023.8.26.0053).

Na outra ação, uma sentença favorável à Vergui Empreendimentos Imobiliários foi mantida pela 14ª Câmara de Direito Público. A Sefaz defendia descuprimento de obrigaçãoacessória porque o contribuinte não teria feito “a declaração de inscrição cadastral dentro de 60 dias da abertura da matrícula unificada”. A cobrança envolvia o IPTU de 2020 a 2022, que tinha sido pago de forma individualizada.

O relator, Rezende Silveira, disse que a Declaração Tributária de Conclusão de Obra (DTCO) – exigida e entregue pela Vergui quando a obra foi finalizada – “é equivalente ao cumprimento da obrigação acessória de declaração de atualização cadastral do imóvel”. “Portanto, não há justificativa na cobrança do imposto de forma individualizada”, diz (processo nº 1070632- 69.2023.8.26.0053).

Bruno Sigaud, do Sigaud Advogados, que atuou nos três casos com seu sócio Paulo Sigaud, diz que tentou fazer a compensação tributária no caso da Previ, mas foi negada pela prefeitura. “Ela impôs quase que um empréstimo compulsório, pegou o dinheiro e lançou de novo a cobrança do imposto” afirma ele, acrescentando inexistir base legal para vincular a restituição ao processo. “É completamente ilegal e desarrazoado.”

Segundo ele, as exigências indevidas ocorrem em outras cidades, como Guarulhos (SP). “Mas em São Paulo a briga é maior, porque é uma cidade com maior disputa de terrenos”, diz. Na visão dele, a atitude da prefeitura tem “caráter arrecadatório”, mas o tribunal reconhece o direito das incorporadoras, o que evita aumento no valor do condomínio. Giampaolo Marzulli, sócio do Tauil & Chequer Advogados, lembra que a discussão começou por volta de 2020 e afeta outros setores, mas as incorporadoras imobiliárias são as mais impactadas. E que existe uma demora no processamento das informações pela prefeitura, o que resulta em cobranças complementares indevidas, com base no novo valor do imóvel.

“Seria uma forma de correr contra o tempo, mas o TJSP concluiu que o contribuinte não pode ser cobrado uma segunda vez.”Juliana Cordoni Pizza Franco, do Rocha Franco Advogados, diz que a Prefeitura de São Paulo tem dificultado a compensação na esfera administrativa. “Esse pedido tem seus percalços e a prefeitura não tem um protocolo para fazer a restituição de maneira ágil, então termina sendo necessário entrar com uma ação na Justiça”, afirma. Isabella Tralli, sócia do VBD Advogados, afirma que não era comum as empresas contestarem as cobranças, porque não é simples de enxergar os erros. “Muitos clientes terminavam pagando o valor.” Além disso, a exigência do tributo vinha sempre quando as incorporadoras precisavam entregar as chaves e não deixar pendências, sob pena de multa contratual.

“Temos orientado discutir por conta do artigo 149 do CTN que fala que a prefeitura pode fazer a revisão do lançamento quando há um fato novo desconhecido. Só que os fatos já haviam sido informados e ela já tinha conhecimento de todas as mudanças fáticas”, diz Isabella, que tem casos semelhantes no escritório, com decisões favoráveis. “Tem sido um aceno positivo da jurisprudência em favor dos contribuintes.”

Fonte: https://valor.globo.com/legislacao/noticia/2024/11/27/tribunal-impede-cobranca-em-dobro-de-iptu-em-incorporacoes-imobiliarias.ghtml

Distrito Federal e Terracap fazem acordo no STJ e encerram litígio sobre imunidade tributária

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Após quase três anos imersos em uma disputa judicial sobre o pagamento de impostos distritais e a possibilidade de reconhecimento de imunidade tributária, o Distrito Federal e a Companhia Imobiliária de Brasília (Terracap) chegaram a um acordo no Superior Tribunal de Justiça (STJ) para encerrar o processo, que já estava em fase de recurso especial.​​​​​​​​​

O acordo foi homologado pelo ministro Paulo Sérgio Domingues, que ressaltou a importância da conciliação realizada entre o ente público e a Terracap – empresa pública constituída pelo DF e pela União.

“O diálogo e a boa vontade das partes nas negociações permitiram que, em pouco tempo, chegasse ao fim um litígio que ainda poderia ser objeto de outras ações e recursos no Judiciário por vários anos”, enfatizou o ministro.

Leia também: Acordo em rescisória da Fazenda mostra que solução consensual é possível em qualquer fase do processo

O conflito entre as partes teve início em processo administrativo sobre o reconhecimento de imunidade tributária, em favor da Terracap, quanto ao Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU). A empresa pública levou o caso à Justiça, com o pedido para que fosse declarada nula uma decisão administrativa e restabelecido o julgamento que reconheceu a imunidade. O DF, por sua vez, tentou manter a decisão segundo a qual a Terracap, por atuar em livre concorrência com outros agentes imobiliários, não teria direito ao benefício tributário.   

Espaço para conciliação só surgiu quando ação já estava no STJ

Para a celebração do acordo, foram consideradas algumas premissas, como a de que a Terracap presta serviços públicos essenciais de natureza obrigatória e exclusiva do Estado, representando o Distrito Federal na proteção do interesse público. A conciliação também levou em consideração que a Terracap é gestora das terras públicas do DF e, como tal, viabiliza a implementação de políticas públicas para atender às demandas sociais. 

Como consequência, o Distrito Federal concordou em reconhecer a imunidade tributária e cancelar débitos em aberto, ao passo que a Terracap aceitou não questionar impostos distritais já recolhidos aos cofres públicos. 

Segundo a procuradora-geral do Distrito Federal, Ludmila Lavocat Galvão, a oportunidade para que as partes resolvessem divergências e encontrassem uma solução negociada surgiu apenas no STJ. Para aderir à conciliação – disse ela –, o DF sopesou a probabilidade de êxito no processo, a viabilidade jurídica da solução negociada e a vantagem econômica trazida pelo acordo.

Já na perspectiva da Terracap, o diretor jurídico da companhia, Fernando de Assis Bontempo, comentou que foram avaliados os impactos permanentes da consolidação do reconhecimento da imunidade tributária, que tem consequências positivas para a empresa tanto em suas atividades de gestão imobiliária quanto no seu papel de agência de desenvolvimento do DF. 

“Aquilo que se deixa de recolher de impostos distritais permite à empresa incrementar os necessários investimentos em infraestrutura na cidade, função essencial que lhe foi confiada por lei”, afirmou.

Tribunal e partes voltados para as soluções alternativas de conflitos

Além de mostrar que é possível oferecer incentivos e um ambiente propício à busca de soluções consensuais mesmo quando o processo já está no STJ, o acordo entre o DF e a Terracap evidenciou o empenho das partes – e da própria corte – em reverter a lógica de litigância que ainda predomina na Justiça brasileira.

Fernando de Assis Bontempo destacou que, nas situações de conflitos com particulares, a Terracap dispõe de um núcleo específico para buscar a melhor solução possível, evitando a intervenção administrativa ou judicial. 

“No âmbito judicial, a constante análise do contingenciamento da empresa permite visualizar as ações mais relevantes e impactantes, de modo a se estimular a solução destas por meio do diálogo”, resumiu o diretor jurídico. 

Na esfera do Distrito Federal, Ludmila Lavocat Galvão citou diversas iniciativas recentemente adotadas para ampliar a conciliação, como o Decreto Distrital 43.357/2022 e sua regulamentação, a Portaria 600/2022 da Procuradoria-Geral do DF. Os normativos trazem procedimentos para a solução negociada de litígios envolvendo o DF, suas autarquias e fundações públicas.

“Além disso, é importante salientar a realização de acordos diretos para quitação de precatórios, com a participação do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios e do Tribunal Regional do Trabalho da 10ª Região”, ressaltou a procuradora-geral. 

Esta notícia refere-se ao(s) processo(s): REsp 2094656

Fonte: Notícias do STJ

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