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STJ determina cálculo do ITBI com base em valor obtido em leilão extrajudicial

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A arrematação é uma forma de venda que permite a aquisição dos bens por preço inferior ao da avaliação. Ou seja, o valor atribuído ao bem não necessariamente é o valor alcançado na venda.

Com esse entendimento, a 2ª Turma do Superior Tribunal de Justiça determinou o cálculo do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) com base no valor obtido em uma arrematação extrajudicial.

O caso envolvia uma empresa de investimentos e uma propriedade arrematada em leilão extrajudicial, decorrente de alienação fiduciária. O Tribunal de Justiça do Paraná determinou o cálculo do ITBI com base no valor venal do imóvel — ou seja, seu valor de venda. A corte estadual se baseou no artigo 38 do Código Tributário Nacional.

Conforme a jurisprudência do STJ, o ITBI deve ser calculado com base no valor alcançado na hasta pública. Porém, os desembargadores do TJ-PR entenderam que “a natureza da arrematação extrajudicial é negocial e difere da hasta pública”. A empresa recorreu.

Já o ministro Francisco Falcão, relator do caso no STJ, afirmou que a arrematação extrajudicial “não desnatura o conceito de valor venal”. Assim, o valor deve ser aquele obtido no leilão, “independentemente do valor da avaliação”, porque a base de cálculo do tributo “deve necessariamente medir as proporções reais do fato sob sua faceta econômica”.

Já na visão do advogado Carlos Figueiredo Mourão, o leilão extrajudicial é diferente, pois é um procedimento negocial: “Quem estabelece os parâmetros é o banco, a financiadora”. Para ele, a decisão é indicativa de um entendimento, “mas que ainda não está pacificado, por não vincular os tribunais dos estados”.

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REsp 1.996.625

Revista Consultor Jurídico, 6 de julho de 2023, 12h20

Valor venal do imóvel deve ser base de cálculo para cobrança de ITBI, diz juiz

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O cálculo da base para a cobrança do Imposto Sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) deve ser o valor venal do imóvel, ficando vedada a estipulação, por parte do Estado, de qualquer quantia utilizada como referência sem a participação do sujeito passivo — no caso, o proprietário.

Com essa fundamentação, o juiz Jerry Adriane Teixeira, do 2º Juizado Especial da Fazenda Pública do Distrito Federal, condenou o governo do DF a ressarcir em R$ 15.281,02 uma empresa que adquiriu 32 lotes, cada um com valor de R$ 165.303. Apesar desse valor venal de compra, o DF atribuiu à base de cálculo do ITBI números distintos para cada um dos lotes, que variam entre R$ 166 mil e R$ 263 mil.

“Ocorre que, em caso de discordância do valor da venda declarada pelo contribuinte, deve a administração instaurar processo administrativo com fim de arbitrar o valor devido, nos termos do que determina o artigo 148 do CTN”, escreveu o juiz.

“O Superior Tribunal de Justiça estabeleceu entendimento de que a administração pública não pode definir unilateralmente a base de cálculo do ITBI com respaldo em um valor de referência estabelecido sem a participação do sujeito passivo.”

O magistrado ainda argumentou que, segundo a jurisprudência do STJ, “o valor da transação é o correto para indicar a incidência do referido imposto, conforme declarado pelo próprio contribuinte, ficando reservado ao Fisco, caso assim entenda, o direito de questionar o valor informado”.

A empresa que será ressarcida foi representada pela advogada Ana Carolina Osório, especialista em Direito Imobiliário e membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB-DF. 

“A exigência de ITBI sobre valor diverso daquele declarado pelas partes em contrato representa manobra usada pelo DF e municípios para aumentar ilegalmente a arrecadação. Felizmente o Poder Judiciário tem reconhecido a ilegalidade e assegurado aos contribuintes o ressarcimento do valor pago em excesso”, diz a advogada sobre a decisão. 

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Processo 0713133-48.2023.8.07.006

Revista Consultor Jurídico, 28 de junho de 2023, 20h34

Justiça do DF anula cobranças de ITBI não baseadas nos valores das transações

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A administração pública afronta o Código Tributário Nacional quando determina o lançamento do imposto sobre a transmissão de bens imóveis (ITBI) com referência em outros valores que não o da transação.

Assim, a Justiça do Distrito Federal condenou o governo distrital, em dois casos, a restituir a diferença entre o valor de ITBI pago pelos autores e o valor calculado com base na compra dos imóveis.

O advogado Alexandre Matias, especialista em Direito Civil e sócio da Advocacia Maciel, que representou os autores das ações, explica que o ITBI foi cobrado com base em uma tabela elaborada unilateralmente pelo próprio governo do DF, sem levar em conta o valor do negócio.

Decisão colegiada
Em um dos casos, o valor a ser pago com base na compra do imóvel era de R$ 43,6 mil, mas o Fisco distrital cobrou quase R$ 64 mil de ITBI. Em dezembro do último ano, o 2º Juizado Especial da Fazenda Pública do DF determinou a restituição de cerca de R$ 20,3 mil aos autores. O juiz Jerry Adriane Teixeira explicou que, de acordo com o CTN, a base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos.

Em março do último ano, a 1ª Seção do Superior Tribunal de Justiça decidiu, em julgamento de recursos repetitivos, que a administração pública não pode definir unilateralmente a base de cálculo do ITBI. Na ocasião, os ministros definiram que o valor correto é o da transação, conforme declarado pelo próprio contribuinte. Teixeira constatou desrespeito a tal tese.

Em recurso, o governo do DF alegou que o valor do imóvel adquirido pelos autores foi muito abaixo do valor de mercado. Por isso, argumentou que a base de cálculo do ITBI deveria ser o valor do imóvel em condições normais.

Na última sexta-feira (26/5), a 2ª Turma Recursal dos Juizados Especiais do DF manteve a sentença. O colegiado observou que não houve processo administrativo fiscal esclarecendo os critérios usados para justificar o aumento do valor da base de cálculo.

A juíza Giselle Rocha Raposo, relatora do caso, verificou que foram feitas apenas pesquisas em imóveis semelhantes para demonstrar que são anunciados por valores superiores ao preço do imóvel adquirido.

O imóvel em questão foi arrematado em leilão. A magistrada destacou que, nessa forma de venda, é comum a aquisição por preços atrativos e abaixo do padrão.

Processo distinto
No outro caso, envolvendo um imóvel arrematado em hasta pública, o cálculo de ITBI com base na transação era de quase R$ 132 mil, mas o Governo do DF adotou sua própria tabela e cobrou aproximadamente R$ 217,9 mil.

No último mês de abril, a 7ª Vara da Fazenda Pública do DF reconheceu a validade do cálculo feito pelo autor e condenou o governo distrital a restituir o valor referente a seis parcelas que já haviam sido pagas, no valor de cerca de R$ 44,7 mil.

O juiz Paulo Afonso Cavichioli Carmona também levou em conta o entendimento do STJ. Ainda destacou que “o valor declarado pelo contribuinte goza de presunção de compatibilidade com o valor de mercado”.

Tal presunção, segundo ele, só pode ser afastada a partir da instauração de um processo administrativo, “no qual seja possível verificar os critérios utilizados pela administração para chegar a montante diverso daquele declarado pelo contribuinte”. Os documentos apresentados aos autos não revelavam como o Governo do DF chegou ao valor de avaliação do imóvel.

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Processo 0714347-05.2022.8.07.0018

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Processo 0717852-04.2022.8.07.0018

Revista Consultor Jurídico, 1 de junho de 2023, 21h59

Cariocas terão desconto para o pagamento de débitos inscritos na dívida ativa

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O programa Carioca em Dia está sendo lançado pela Prefeitura do Rio para dar descontos no pagamento de débitos tributários e não tributários inscritos em dívida ativa e com origem de cobrança até 31 de dezembro de 2022. Os cidadãos poderão utilizar o benefício a partir de segunda-feira (15/05), quando será publicado o edital com o detalhamento das regras para adesão.

O decreto que cria o programa está publicado nesta edição. O abatimento pode chegar a 100% das multas e dos acréscimos moratórios, e os interessados terão até 11 de agosto para emitir as guias à vista ou requerer o parcelamento de contas relacionadas a IPTU, ISS, ITBI, taxas e multas de posturas, entre outras.

Os débitos tributários referem-se a impostos, e os não tributários dizem respeito a multas ambientais e do Procon Carioca, por exemplo. Os percentuais de descontos oferecidos variam de acordo com o tipo de pagamento escolhido pelo contribuinte. Quem regularizar a dívida à vista vai garantir abatimento de 100% nas multas e nos acréscimos moratórios e pagar apenas o equivalente ao montante original corrigido pela inflação, acrescido de despesas processuais. O parcelamento em até seis vezes consecutivas permitirá redução de 80%.

O programa oferece ainda abatimentos de 60%, 50%, 40%, 25% e 10%, a quem dividir em 12, 18, 24, 48 e 60 parcelas consecutivas, respectivamente.

É fundamental que o contribuinte cumpra as regras para não perder o benefício. Além de permitir a regularização de débitos com descontos, o Carioca em Dia dá ao cidadão a chance de evitar, por exemplo, bloqueio online de contas bancárias e leilões de bens. A dívida ativa pode ser consultada no site carioca.rio

Fonte: Notícias da Prefeitura do Rio de Janeiro

TJDFT declara a inconstitucionalidade parcial de normativos distritais que determinam a incidência do ITBI sobre operações de integralização de capital realizadas por empresas que exerçam atividade preponderantemente imobiliária

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O Conselho Especial, por unanimidade, entendeu pela inconstitucionalidade parcial do art. 3º, § 1º, da Lei distrital nº 3.830/2006, e do art. 2º, § 1º, do Decreto distrital nº 25.576/2006, na parte em que determinam que a imunidade do ITBI sobre operações de integralização de capital com bens imóveis estaria condicionada à comprovação de que a pessoa jurídica adquirente não exerce atividade preponderantemente imobiliária. Isso porque, segundo os Desembargadores, a primeira parte do art. 156, § 2º, I, da CF/1988 dispõe que, nas hipóteses de transmissão de bens ou direitos ao patrimônio da pessoa jurídica, a imunidade do ITBI é incondicionada, de forma que apenas nos casos de transmissão de bens ou direitos decorrentes de operações de fusão, incorporação, cisão ou extinção é que a fruição da imunidade do imposto estará condicionada à comprovação de que a pessoa jurídica adquirente não exerce, como preponderante, a atividade de compra e venda de bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil. Nesse sentido, os Desembargadores afirmaram que a interpretação do art. 37 do CTN deve se amoldar ao texto constitucional e à compreensão do STF no julgamento do RE 796.376/SC (RG) – Tema 796, haja vista que, embora o CTN tenha sido recepcionado pela Constituição Federal, suas disposições devem ser interpretadas conforme a nova ordem constitucional, consignando que não há condicionais que limitem a fruição da imunidade nas hipóteses de integralização de capital social com bens imóveis.

Fonte: Sacha Calmon – Misabel Derzi Consultores & Advogados